Eerste hulp bij scheiden of relatiebeëindiging: wat gebeurt er met je hypotheek?

28 augustus 2019

Als je een huis koopt, denk je misschien niet na over wat er met je huis of hypotheek gebeurt in geval van scheiden of relatiebreuk. Op zich is dat logisch – je koopt tenslotte samen een woning met de intentie om daar lang en gelukkig te blijven wonen. Het kan echter geen kwaad om vooraf de gevolgen van een relatiebreuk in kaart te brengen.

Als beide inkomens nodig zijn voor het verkrijgen van de hypotheek, dan is de vraag of één van beiden na de breuk de hypotheek en woning op eigen naam kan krijgen. Staan de woning en de hypotheek zowel op jouw naam als de naam van je ex-partner? Dan moet het saldo van de woningwaarde, de hypotheek en eventueel aanwezig aflosproducten naar eigendomsverhouding worden verdeeld. Dat kan op twee manieren:

1. De woning verkopen

De eerste manier is vrij simpel: jullie verkopen de woning. Het afsluiten van een hypotheek gebeurt vaak op basis van twee inkomens. De kans is dus aanwezig dat jij of je ex-partner de hypotheek niet op eigen naam kan voortzetten omdat het inkomen en vermogen ontoereikend is. De enige optie is dan om de woning te verkopen, waarna je twee mogelijkheden overhoudt: je houdt overwaarde of een restschuld over. Zowel de overwaarde als de restschuld wordt naar eigendomsverhouding verdeeld.

2. De hypotheek op 1 naam zetten

Wil je in de woning blijven wonen en kun je de hypotheek op eigen naam voortzetten (eventueel ná een gedeeltelijke aflossing)? De geldverstrekker kijkt dan naar verschillende factoren. Wat is jouw inkomen in verhouding tot de openstaande hypotheekschuld? Moet er alimentatie worden betaald of ga je die juist ontvangen? De regels rondom woningbehoud na een relatiebreuk zijn overigens wel ruimer dan bij de aankoop. Feitelijk koop je in deze situatie het eigendomsdeel van jouw ex-partner waarmee je de volledige eigendom verkrijgt. Jouw adviseur, de geldverstrekker en de notaris spelen hierbij alle een belangrijke rol.

Overwaarde of onderwaarde?

Er zal bepaald moeten worden en overeenstemming moeten zijn of er sprake is van over- of onderwaarde. Als er overwaarde is, dan kan de blijvende partner zijn ex-partner uitkopen met eigen geld en/of een hogere hypotheek. Blijf jij in de woning en is er onderwaarde? Dan moet jouw ex-partner in beginsel zijn/haar deel van de schuld aan jou vergoeden.

Behoud van hypotheekrenteaftrek

Kies je ervoor om tijdens de afhandeling van de scheiding niet in hetzelfde huis te blijven wonen? Weet dan dat degene die het huis verlaat geen recht meer heeft op hypotheekrenteaftrek. In dit geval is het een goed idee om gebruik te maken van de fiscale scheidingsregeling. Deze regeling houdt — vereenvoudigd — in dat je allebei nog twee jaar recht hebt op hypotheekrenteaftrek na het vertrek van één van de partners uit de gezamenlijke woning.

Terug naar nieuwsoverzicht

De top 5 meest gestelde hypotheekvragen

22 augustus 2019

Een huis kopen is ontzettend leuk, maar ook spannend. Het is zo ongeveer de duurste uitgave die je in je hele leven aan gaat. Het is dus belangrijk dat je je goed voorbereidt. Freek zet de vijf meest gestelde vragen over hypotheken voor je op een rij.

Vraag 1: Hoeveel kan ik maximaal lenen?

Als je een hypotheek wilt afsluiten, dan kijkt Freek naar jouw financiële situatie: die van nu, maar ook in de toekomst. Heb je bestaande betalingsverplichtingen, zoals een studielening of een private leasecontract? Of ben je gescheiden en betaal/ontvang je partneralimentatie? Dat wordt meegenomen in het maximale bedrag dat je kunt lenen.

Je maximale hypotheek is ook afhankelijk van de waarde van de woning die je wilt kopen. Als de taxatiewaarde van de woning op €250.000 ligt, dan mag je ook maximaal €250.000 lenen. Overigens zijn er wel uitzonderingen. Als je de woning gaat verduurzamen of verbouwen kun je dat vaak grotendeels financieren, omdat de waarde stijgt door woningverbetering.

Vraag 2: Hoeveel eigen geld heb ik nodig bij het kopen van een woning?

De maximale lening die je kunt krijgen, is de marktwaarde van de woning. Die waarde wordt onafhankelijk bepaald door een taxateur. De bijkomende kosten die je betaalt voor verwerving en financiering, kun je meestal niet meefinancieren in je hypotheek. Als je een huis koopt van €200.000 en het huis heeft dezelfde marktwaarde, dan komen de kosten koper uit rond €10.000 (incl. de kosten voor NHG). Heeft de woning een taxatiewaarde van €204.000? Dan mag je €4.000 besteden aan de kosten koper. De overige €6.000 betaal je uit eigen middelen.

Vraag 3: Wat betekent kosten koper eigenlijk?

De kosten koper zijn extra kosten die bij het kopen van een huis komen kijken. Bij het kopen van bestaande bouw moet je denken aan taxatiekosten van de woning, de kosten voor een hypotheekadviseur, de notaris en overdrachtsbelasting van 2 procent. Over het algemeen bedragen de kosten koper ongeveer 5 procent van de koopsom als met NHG wordt gefinancierd. Kan er niet met NHG worden gefinancierd? Dan bedragen de kosten koper ongeveer 3,5 procent. Koop je een nieuwbouwwoning? Dan zijn alleen de kosten voor de hypotheekadviseur, de notaris en eventueel NHG van toepassing.

Vraag 4: Hoe lang kan ik het beste mijn rente vastzetten?

Dat is een persoonlijke keuze en voor iedereen geldt dus iets anders. Zekerheid en betaalbaarheid spelen in ieder geval (nu en in de toekomst) een belangrijke rol. De rente is historisch laag, waarmee je je lasten voor een lange periode tegen de laagste rente ooit kunt vastzetten. Freek merkt dat veel kopers hier behoefte aan hebben. Wist je dat je ook kunt kiezen voor een mix van twee of meer verschillende periodes? Je kunt bijvoorbeeld de ene helft 10 jaar vastzetten en de andere helft 20 jaar. Freek levert altijd maatwerk dat is afgestemd op jouw persoonlijke situatie.

Vraag 5: Hoe los ik mijn hypotheek weer af?

Als je voor de eerste keer een huis koopt, dan moet je de hypotheek binnen 30 jaar aflossen. Omdat je aflost, krijg je ook hypotheekrenteaftrek. Met een lineaire of annuïteitenhypotheek los je elke maand een deel van je hypotheek af. Hierdoor neemt je schuld af. Een annuïteitenhypotheek van €200.000 verlaag je in vijf jaar naar zo’n €175.000. Heb je een lineaire hypotheek? Dan los je iets sneller af. Na vijf jaar is het resterende bedrag nog circa €167.000. De lagere hypotheek maakt het doorstromen naar een andere woning in de toekomst een stuk makkelijker.

Lees hier meer over het verschil tussen een lineaire en een annuïteitenhypotheek.

Terug naar nieuwsoverzicht

Advies van Freek over de overbruggings-hypotheek

1 augustus 2019

Koop je een nieuwe woning voordat je huidige woning verkocht is? Dan kan je gebruik maken van de overbruggingshypotheek. Wat zijn de belangrijkste kenmerken van de overbruggingshypotheek?

Hoe kan je overwaarde van gebruiken voor de aankoop van een huis?

Je hebt deze hypotheek nodig als je de overwaarde van je huidige woning wilt gebruiken om de nieuwe woning te financieren. Een overbruggingshypotheek is een lening om de periode te overbruggen waarin je een nieuw huis hebt gekocht, maar het oude huis nog niet is verkocht. Met de overbruggingshypotheek schiet de hypotheekverstrekker de overwaarde van je huis voor.

Wanneer moet je de overbruggingshypotheek aflossen?

Zodra het oude huis is verkocht, los je met de overwaarde eerst het overbruggingskrediet af. Als er dan nog overwaarde overblijft, is het mogelijk om daarmee de hypotheek op je nieuwe woning te verlagen.

Hoeveel krediet kan je krijgen?

Is de woning (op papier) al verkocht? Dan gebruiken de meeste banken deze rekensom voor het overbruggingskrediet: Behaalde verkoopprijs -/- restschuld -/- verkoopkosten.

Als de woning nog niet verkocht is, werkt het anders. Je krijg dan vaak maximaal 90% van de getaxeerde verkoopwaarde. Ook hier gaat de restschuld er natuurlijk nog van af. Dus als de verkoopwaarde € 350.000 is en je hebt een restschuld van € 280.000, dan is een overbruggingshypotheek van € 35.000 mogelijk (90% van € 350.000 is € 315.000 en daar gaat € 280.000 vanaf).

Wat is nog meer mogelijk?

Er zijn geldverstrekkers waar de mogelijkheden nog verder gaan. Zij overbruggen zelfs 100% van de overwaarde op een nog niet verkocht onderpand. Bij bovenstaand rekenvoorbeeld is dat dus € 70.000! Als deze oplossing voor jou het beste is, regelt Freek dit voor je.

Heb je een spaarhypotheek? Dan kan het opgebouwde spaarbedrag bij één bank ook ingezet worden. Op deze manier kan je dus meer overbruggen en makkelijker je droomwoning kopen.

Wat moet je verder nog weten over de overbruggingshypotheek?

De rente die je over het overbruggingskrediet betaalt, is fiscaal aftrekbaar.
Als je oude woning wordt verhuurd, is er geen recht op hypotheekrenteaftrek.
De maximale looptijd is meestal 12 maanden, maar soms is 24 maanden ook mogelijk.
Je hebt tijdelijk twee hypotheken en daarom ook dubbele maandlasten.

Persoonlijk advies? Maak een afspraak met Freek

De situatie verschilt per persoon en per woning, dus elke overbruggingshypotheek is anders. Maar gelukkig heb je Freek! Samen met mijn collega’s kijk ik graag met je naar de beste oplossing. Maak daarom een afspraak.

Deze blog is geschreven door Ricardo Meijer, Erkend Hypothecair Planner bij Freek Hypotheek Alphen aan den Rijn