Dit moet je weten over de aflossingsvrije hypotheek

21 augustus 2020

Veel mensen denken dat de aflossingsvrije hypotheek niet meer is toegestaan. Uit de praktijk blijken veel misvattingen over deze hypotheekvorm. Een aflossingsvrije hypotheek is de hypotheekvorm met de laagste maandlasten. Zoals de naam al doet vermoeden, los je bij hierbij contractueel niets af. Wanneer is het slim om deze hypotheekvorm te kiezen? En waar moet je rekening mee houden? Wij leggen het uit!

Wat is een aflossingsvrije hypotheek?

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je maandelijks rente, ben je niet verplicht maandelijks of jaarlijks af te lossen en betaal je de hele leensom aan het einde van de looptijd terug. Vanwege de lage lasten en de rente-aftrek, werd de aflossingsvrije hypotheek lange tijd vaak onderdeel van het advies, totdat de regels rondom deze hypotheekvorm veranderde per 1 januari 2013.

Wat is er veranderd sinds 2013?

Per 2013 is er een contractuele aflossingsverplichting van toepassing op leningen die zijn aangegaan voor de fiscale eigen woning om in aanmerking te komen voor rente-aftrek.

Voor startersgeldt die aflosverplichting voor de gehele lening. Voor geldnemers die al een hypothecaire lening hadden voor 2013, geldt de verplichting in beginsel alleen voor het geld wat zij bijlenen voor een verbouwing, een verhoging bij verhuizing of uitkopen van de partner.

Daarnaast geldt altijd een maximaal aflossingsvrij deel van 50% van de marktwaarde van je (nieuwe) huis. Het deel boven 50% marktwaarde moet altijd afgelost worden. Dit is geen fiscale regel, maar een regel die in 2011 in de gedragscode hypothecair financiers werd vastgelegd.

Het is mogelijk een aflosvrij deel op te nemen zonder dat er recht is op rente-aftrek. Je kunt dus vrijwillig afzien van de verplichte aflossing en daarmee ook afzien van rente-aftrek. In klantspecifieke situaties is dit mogelijk en kan dit ook een passend advies zijn.

Hoe zit het met fiscaal overgangsrecht?

Als je fiscaal overgangsrecht hebt op je aflossingsvrije hypotheek uit 2012 of eerder, dan heb je het recht om het aflosvrije in beginsel in stand te houden – dus mét rente-aftrek als je verhuist of de partner uitkoopt bij een relatiebreuk.

Mogen starters een aflossingsvrije hypotheek afsluiten?

Dat mag, alhoewel veelal wordt gedacht dat het (fiscaal) niet is toegestaan. Indien starters niet financieren met NHG, kan tot 50% marktwaarde aflossingsvrij worden geleend. Ze kunnen de rente van het aflossingsvrije deel niet aftrekken, maar hoeven over dit deel ook niets af te lossen. Ook hier is maatwerk vereist – mede omdat een niet aftrekbaar leningdeel de leencapciteit verlaagt.

Wat is het risico van een aflossingsvrije hypotheek?

Je moet er rekening mee houden dat je de lening aan het einde van de looptijd in één keer terug moet betalen. Dit kan door tijdens de looptijd zelf te sparen, het vernieuwen/verlengen van het contract of door woning te verkopen. Is de opbrengst van je huis lager dan de lening, moet je de lening op een andere manier terugbetalen.

Wat zijn de voordelen van een aflossingsvrije hypotheek?

Je betaalt geen aflossing, dus hebt lage maandlasten. Daarbij mag je tussendoor boetevrije aflossen. En tot slot blijven het maandbedrag en je schuld hetzelfde gedurende de looptijd van je lening.

Terug naar nieuwsoverzicht

Wat voor invloed heeft het coronavirus op de huizenmarkt?

21 augustus 2020

Het coronavirus heeft invloed op elke branche, ook op de huizenmarkt. Sinds de uitbraak hebben bijvoorbeeld meer starters een huis gekocht. Is dit een tijdelijke opleving of een blijvende verandering? We geven een update van de ontwikkelingen in de huizenmarkt.

Bezichtigingen en biedingen geven een goed beeld van de actuele stemming op de woningmarkt. Die lopen namelijk vooruit op de cijfers van het kadaster die de feitelijke overdracht pas veel later registreert. Daarom gebruiken we die cijfers om de ontwikkelingen op de huizenmarkt inzichtelijk te maken.

Meer bezichtigingen dan vorig jaar

In het tweede kwartaal van 2020 werden gemiddeld 18 bezichtigingen per woning aangevraagd. In hetzelfde kwartaal in de afgelopen drie jaar lag dit gemiddelde lager op 14. Een duidelijke stijging dus.

Koopstarters stappen nu (toch) in

Vooral koopstarters zijn meer aanwezig op de woningmarkt. Het aantal hypotheekaanvragen van huizenkopers tot 35 jaar nam in april, mei en juni met 40 procent toe ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder.

Dit komt door de gewijzigde marktomstandigheden sinds de corona-uitbraak. Vanwege de economische onzekerheid zetten meer mensen liever eerst hun huis te koop voordat ze een nieuw huis kopen. Starters hebben dus meer keuze, want er komen meer huizen op de markt. Wat ook meespeelt is de ongewisse (economische) toekomst. Omdat starters bang zijn voor rentestijgingen of baanverlies, willen ze nu hun slag slaan.

Veelal voor of boven de vraagprijs verkocht

Huizenkopers zijn ook bereid om flink te overbieden. In het tweede kwartaal van dit jaar werd 63% van de huizen voor of boven de vraagprijs verkocht. In dezelfde periode vorig jaar was dat nog 48%. Veel kopers hebben eigen geld en/of overwaarde en zijn bereid om een forse prijs op tafel te leggen om nu een woning te kopen. Van belang voor een financiering is de getaxeerde marktwaarde en die kan hoger of lager zijn dan een vraag- of koopprijs.

De vrees voor dalende prijzen en stijgende rentetarieven is nog niet gegrond. De woningmarkt draait op volle toeren en records worden gebroken. De markt laat een opvallend positief beeld zien in een tijd waarin dit misschien niet werd verwacht.

Bron: makelaarsland.nl, nrc.nl

Terug naar nieuwsoverzicht

Wat is een overbruggingshypotheek?

20 augustus 2020

Enige tijd geleden hebben we de verschillen tussen een lineaire en een annuïteitenhypotheek toegelicht. Nu nemen we de overbruggingshypotheek onder de loep. Hoe werkt de overbruggingshypotheek en wat zijn de kosten?

Wat is een overbruggingshypotheek?

Met een overbruggingshypotheek neem je een voorschot op de overwaarde van je huidige huis (de waarde van je woning is hoger dan het resterende hypotheekbedrag). Als de overdracht van je nieuwe huis eerder plaatsvindt dan de overdracht van je huidige huis, ben je tijdelijk eigenaar van twee woningen. In het geval je de overwaarde van je oude huis wilt of moet gebruiken voor de aankoop van de nieuwe woning, dan wordt (een deel van) de overwaarde voorgefinancierd met een overbruggingshypotheek. Want de overwaarde komt pas vrij als je huidige woning overgedragen wordt bij de notaris. Er is dan een tijdelijk tekort.

Hoe werkt die overbruggingshypotheek dan?

De overbruggingshypotheek compenseert dat tekort totdat je huidige huis overgedragen wordt bij de notaris. Zo’n hypotheek kan je in de regel afsluiten voor maximaal twee jaar, maar hier geldt: hoe korter, hoe beter. In die tijd betaal je alleen rente over het bedrag dat je ‘overbrugt’. Zodra het huis verkocht wordt, lost de notaris de overbruggingshypotheek in één keer af. Een gevolg van deze constructie is wel dat je enige tijd voor hogere lasten komt te staan. Want in feite heb je drie hypotheken tegelijk: die van je oude huis, de overbruggingshypotheek én die van je nieuwe huis. Het is van belang de betaalbaarheid vooraf goed te bespreken met jouw adviseur.

Hoogte van de overbrugging

De maximalehoogte van de overbrugging is in de regel 100% van de overwaarde indien de huidige woning onvoorwaardelijk is verkocht. Als dat niet het geval is, dan is de maximale hoogte ongeveer 90%.

Wat zijn de kosten van een overbruggingshypotheek?

De rente die je betaalt is wat hoger dan bij een ‘gewone’ hypotheek. Het vraagt werk van de geldverstrekker en de looptijd is altijd voor een beperkte duur. Wel is het zo dat ook de rente van een overbruggingshypotheek fiscaal aftrekbaar is.

Terug naar nieuwsoverzicht

Aftrekkosten bij de aankoop van een huis

6 augustus 2020

Wanneer je een nieuw huis koopt heb je veel zaken aan je hoofd. Wellicht denk je niet meteen aan de aangifte inkomstenbelasting. Toch is dit ook een belangrijk onderdeel bij de aankoop van je woning. Je mag namelijk bepaalde kosten eenmalig als aftrekpost meenemen. Dit dien je in te vullen bij ‘Woningen en andere onroerende zaken’ en ‘Hypotheken en andere schulden’. De gemaakte kosten worden in mindering gebracht op je belastbaar loon. Daardoor hoef je minder belasting te betalen.

Wat is aftrekbaar bij de aankoop van een huis?

De advies- en bemiddelingskosten van je hypotheekadviseur
Heb je de lening gesloten via een tussenpersoon, bijvoorbeeld Freek Hypotheek, en daar een nota van ontvangen? Dan kun je deze kosten opgeven als aftrekpost.

Bereidstellingsprovisie
Een hypotheekofferte is een beperkte tijd geldig. Hoe lang het aanbod geldig is hangt af van de geldverstrekker waar je voor kiest.

Als het hypotheekaanbod niet lang genoeg geldig is en je deze dient te verlengen, dan kan het zijn dat een bank bereidstellingsprovisie hiervoor in rekening brengt. Per bank zijn hier verschillende regels aan verbonden. Dit verschilt dus per geldverstrekker. Je kan denken aan een percentage van nul tot 0,25% per maand. Ook deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar

De bouwrente nadat je de koop- aannemingsovereenkomst hebt getekend
Bij nieuwbouw moet je naast hypotheekrente ook bouwrente betalen. Dit is de rente voor de kosten van de bouw en de grond van je woning. De hoogte van deze rente hangt af van je aannemer. De bouwrente welke je betaald ná het tekenen van de koop- aannemingsovereenkomst is aftrekbaar.

Kosten Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Wanneer je een hypotheek afsluit met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) krijg je te maken met kosten. Deze kosten zijn op dit moment (2020) 0,7% van jouw hypotheekbedrag en zijn aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.

De kostengrens op dit moment (2020) is € 310.000,00. Maak je gebruik van energie besparende voorzieningen dan is de kostengrens € 328.600,00.

Notariskosten voor de hypotheek
Denk hierbij aan de kadasterkosten voor het inschrijven van de hypotheek in het Kadaster. En aan de notariskosten voor het opstellen van de hypotheekakte.
De notariskosten voor de aankoop zijn niet aftrekbaar. Denk hierbij aan de eigendomsakte en de inschrijving van de eigendomsakte bij het Kadaster.

Taxatiekosten
Wanneer je een nieuw huis koopt of je huidige lening oversluit dan dient je (nieuwe) woning getaxeerd te worden. De kosten welke je maakt voor het opmaken van een taxatierapport kan je opgeven als aftrekkosten.

Boeterente
Wanneer je een extra aflossing op je lening doet en deze komt boven de maximale extra storting dan kan je te maken krijgen met een boeterente. Ook wanneer je je huidige lening oversluit naar een andere geldverstrekker kan het zijn dat je een boeterente betaald. Deze kosten mag je opgeven als aftrekpost.

Overdrachtsbelasting
Wanneer je de overdrachtsbelasting meefinanciert in de schuld, dan valt dit in box 1 en hoort bij je eigenwoningschuld, alleen dan is de rente over de lening aftrekbaar.

Meer informatie

Wil je meer informatie hierover bekijk dan de website van de Belastingdienst.

Terug naar nieuwsoverzicht

Zonnepanelen of strandvakantie?

5 augustus 2020

Verbouwen in plaats van vakantie. Het lijkt een trend. Veel mensen blijven dit jaar dichtbij huis, houden geld over en stoppen dat in hun woning. Daarnaast blijven huizenprijzen stijgen. Waardoor je de overwaarde kan gebruiken voor bijvoorbeeld het verduurzamen van je huis. Freek Hypotheek adviseert je daarover. Bijkomend voordeel: de overheid betaalt mee met verschillende subsidies. Bijvoorbeeld voor een betere isolatie, het aanschaffen van zonnepanelen of een warmtepomp.

Goede isolatie

Het verduurzamen van je huis begint met een goede isolatie. Veel warmte verdwijnt door de muren. Als je de muren van je huis voorziet van spouwmuurisolatie, voorkom je warmteverlies en merk je dat je energieverbruik daalt. Het is relatief goedkoop én eenvoudig aan te brengen.

Vloer en dak

Daarna zijn vloer en dak aan de beurt. Via de vloer verlies je weliswaar weinig warmte, maar na isolatie voelt de vloer minder koud aan. Voordeel is dat je dit eenvoudig zelf kan doen, zodat de kosten laag blijven. Dakisolatie is een stuk belangrijker. Je voorkomt ermee dat in de winter de warmte door het dak verdwijnt en in de zomer juist naar binnenkomt.

Van dubbel naar triple

De ramen van je woning zijn vaak al voorzien van dubbel glas. HR++ glas is tegenwoordig echter de standaard en levert een hogere besparing op. Je kan zelfs kiezen voor ‘triple glas’ met drie isolatielagen. Door de zwaarte daarvan heb je meestal nieuwe kozijnen nodig. Een glaszetter kan je zo vertellen of het ‘triple glas’ in de bestaande kozijnen past.

Wek je eigen stroom op

Met zonnepanelen op het dak bespaar je flink op je energierekening. Kijk eerst of je op die rekening nog verder kan beknibbelen, door zuinige apparatuur en ledlampen bijvoorbeeld. Als je weet hoeveel stroom je verbruikt, kan je je eenvoudig laten adviseren over de beste oplossing om je eigen stroom op te wekken.

Daling uitstoot CO2

Met een warmtepomp gebruik je de buitenlucht om je huis en het water te verwarmen. Op dit moment is een combinatie met een HR++ cv-ketel financieel gezien de beste oplossing. De uitstoot van CO2 daalt daarmee met gemiddeld zo’n 35 procent.

Benieuwd of jij met jouw energiebesparende maatregelen in aanmerking komt voor een subsidie? Lees het hier.